Faire construire sa maison : faites les bons choix !
Vous désirez connaître les modalités pratiques, être informés sur les pièges à éviter, et avoir connaissance des précautions à prendre ? Cet ouvrage a vocation de décrire les différentes étapes nécessaires et indispensables dans le processus de la construction, en traitant également de tout ce qui l’entoure : prêt immobilier, garantie, assurance, et les démarches en conséquence…
La construction d’une maison individuelle est un projet à terme à plus d’un titre.Tout d’abord la construction en elle-même s’étend de plusieurs mois à 18, voire 24 mois. Une fois construite la maison a vocation à durer sur plusieurs décennies. Il est donc important de connaître les étapes et les démarches liées à la construction, qui suit un processus qui peut paraître long et complexe. Combien de difficultés peuvent survenir pendant le déroulement des travaux ! Ce guide vous apportera les réponses à vos questions concernant les choix lors de la réalisation de votre maison.
Vous allez effectuer des recherches pour trouver le terrain qui correspond le
plus à vos souhaits. Puis vous y construirez la maison dont vous rêvez.
Il est impératif de bien estimer les frais réels à minima. Au fil du temps de la
construction des aménagements peuvent se révéler utiles, voire indispensables : comme l’aménagement extérieur du jardin, pelouse, haies, portique d’entrée… la liste est longue.
Vous êtes décidé à faire construire ou à construire vous-même votre maison,
plusieurs solutions s’offrent à vous. Vous possédez déjà le terrain ou vous
souhaitez en acquérir un, là aussi différentes pistes existent. Vous bénéficiez
d’un cadre juridique distinct et précis en fonction de la solution choisie pour la
construction : de même, plusieurs possibilités s’ouvrent à vous dans chacune des situations.
Enfin en fonction de l’étendue de la mission que vous confiez au professionnel quel qu’il soit, constructeur ou entrepreneur, des droits et obligations s’imposent de part et d’autre. Un cadre juridique précis détermine le rôle, et les garanties en fonction de la mission déléguée.
Ce sont tous ces aspects qu’il vous est impératif de maîtriser pour réussir la
construction de votre maison individuelle.
Le déroulé des étapes de la construction
Faire construire est une opération balisée dans le temps, avec sa chronologie
propre et ses délais. Le temps dévolu à la construction (qui est une suite de gros
travaux) s’étale sur des durées pouvant aller de 6 à 18 mois.
Les points essentiels pour la réalisation du projet sont les suivants :
• Déterminer le budget
• Trouver un terrain constructible
• Signer chez le notaire, pour le terrain
• Choisir le modèle de maison
• Signer le contrat de construction
• Trouver le financement le plus adapté
• Les paiements à l’ouverture du chantier
• L’échéancier des paiements pendant la construction
• La réception de la maison construite
• La Déclaration d’achèvement des travaux (DAT)
. Les étapes en détail
Déterminer budget
Généralement il y a recours à un emprunt bancaire. Peut-être que le terrain sera financé avec les deniers personnels et que la construction en elle-même
nécessitera un emprunt.Le plan de financement permettra en amont d’évaluer l’enveloppe financière. Cela permet aussi de déterminer avec précision votre
capacité d’emprunt. Établir un prévisionnel incluant le prix du terrain, le prix de la maison, les frais de notaire, frais de garantie et frais annexes.
Trouver un terrain constructible
Le choix du terrain est fonction du projet de la maison et de son positionnement, orientation, luminosité, accès. Prendre le temps d’analyser de façon exhaustive tous les avantages et inconvénients liés à l’emplacement.
Signer chez le notaire, pour le terrain
Après avoir signé un avant-contrat, promesse de vente ou compromis de vente, l’acte de vente définitif est signé devant notaire une fois les conditions suspensives remplies.
Le modèle de maison est fonction du budget et du nombre de personnes qui y habiteront. La maison sera aussi à l’image du mode de vie. Un compromis entre les envies et les besoins. Des normes régionales ou locales peuvent être imposées sur le plan architectural. Aussi le choix du constructeur est-il important.
Plusieurs possibilités existent :
Le CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle) garantit une sécurité sur
le prix ferme et sur la réalisation. Il est avec ou sans « fourniture de plans ».
Le contrat de maîtrise d’oeuvre.
Le marché de travaux ou contrat d’entreprise.
Le financement tient compte du montant du ou des prêts, et de l’apport personnel.
Une somme de précaution est à garder pour les impondérables ou les
aménagements futurs. Prendre en compte la typologie des prêts et leur nombre. Le
paiement des intérêts intercalaires est anticipé.
La loi du 19 décembre 1990 réglemente les acomptes pouvant être versés avant
l’ouverture du chantier. Si le constructeur a souscrit une garantie de
remboursement (d’acompte), il peut demander 5 % du prix convenu lors de la
signature du contrat et 5 % à l’obtention du permis de construire. Sans cette
garantie, il peut demander un dépôt de garantie n’excédant pas 3 %, bloqué sur un
compte spécial à imputer sur les premiers versements.
L’échéancier des
paiements pendant
la construction
Les paiements sont échelonnés en fonction de l’avancement des travaux. Seul
l’achèvement de certains travaux permet le paiement des appels de fonds. Ils sont
prévus par le contrat et encadrés par la loi. Le paiement du solde intervient au
moment de la réception.
Titulaire d’un prêt bancaire, il vous appartient de donner votre aval signé « bon
pour accord » à votre banque. Celle-ci effectuera alors directement le versement
auprès du constructeur.
Programmer des
visites de chantier
Le propriétaire n’est pas autorisé à visiter le chantier en dehors des visites prévues
par le contrat. Le constructeur est responsable du chantier. Avant chaque appel de
fonds, des visites de chantier permettent de constater que le stade d’avancement
est bien conforme. Pour une visite non prévue il convient de demander une
réunion de chantier.
C’est la remise des clés par le constructeur.
La date de réception est le point de départ de la garantie décennale et dommage
ouvrage.
maison L réception construite de la C’est le jour du paiement du solde du prix.
Un état des lieux est fait et un procès-verbal de réception est établi avec ou sans
réserves. La réception se fait avec le constructeur dans le cas d’un CCMI. Ce qui
n’est pas le cas autrement.
La déclaration d’achèvement des travaux (DAT) et la déclaration attestant
desLad’achèvement travaux Déclaration (DAT) d’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) permettent de signaler à
l’administration l’achèvement des travaux ainsi que leurs conformités par rapport
à l’autorisation d’urbanisme. Elle est adressée à la mairie dans les 8 jours qui
suivent la clôture du chantier.
Une réflexion réaliste est à mener sur les moyens réels et la mensualité que vous
êtes disposé à accepter.
Dans le cas où vous êtes déjà propriétaire du terrain, il est prudent de s’assurer
préalablement s’il est constructible.
Prenez le temps de faire le tour des banques et d’effectuer différentes
simulations de financements.
Faire construire une maison individuelle peut se faire de différentes façons avec
différentes personnes. Il est possible de passer par un constructeur, un
promoteur, un maître d’œuvre, ou encore un architecte. On peut aussi faire
appel à un ou à plusieurs entrepreneurs. Lorsqu’il y a plusieurs entrepreneurs
distincts qui participent à la construction, le client signe avec chacun d’entre
eux des marchés de travaux.
Autre possibilité : recourir à un architecte, ce qui permet de personnaliser sa
construction.
Dans tous les cas lorsque vous signez un contrat pour la construction d’une
maison vous devez être propriétaire d’un terrain, ou du moins avoir signé une
promesse ou un compromis de vente (un contrat préliminaire) sur le terrain.
. Définitions sur les différents intervenants
Maître d’ouvrage : c’est le client. C’est celui qui fait construire. C’est le donneur
d’ordre au profit duquel l’ouvrage est réalisé. C’est la personne pour qui est
réalisé le projet.
Maître d’œuvre : c’est un professionnel (architecte, bureau d’études…) que le
client charge pour la coordination de la construction. Le maître d’œuvre traduit
en termes techniques les souhaits du maître d’ouvrage. C’est la personne ou
l’entité qui a la charge de la conduite des travaux (qui eux sont demandés par le
maître d’ouvrage).
Promoteur : c’est un professionnel dont le métier consiste à vendre des espaces
construits ou prêts à construire. Il construit à ses risques un projet immobilier
sur un terrain avec l’intention de le revendre à un ou plusieurs acquéreurs.
Constructeur : c’est une notion juridique générale qui recouvre l’ensemble des
professionnels et des corps de métier qui participent à la conception et à la
réalisation de l’ouvrage immobilier.
Architecte : c’est un professionnel qui conçoit les plans, et qui se charge des
différentes phases de la réalisation d’un ouvrage. Il peut en diriger l’exécution.
. Un professionnel fournit les plans
Le constructeur fournit les plans de la maison et se charge de la construction pour
un prix convenu. Vous signerez alors ensemble un contrat de construction de
maison individuelle (CCMI) avec fourniture de plan.
Un constructeur
fournit les plans
Le constructeur peut aussi s’occuper des formalités et démarches
administratives comme la demande du permis de construire par exemple.
unfournit Unmaîre architecte lesd’œuvre plansou: C’est donc conjointement que vous élaborez votre projet.
Celui-ci a un coût qui est estimé.
Vous signez avec le professionnel un « contrat de maîtrise d’œuvre ». Celui-ci peut
être un maître d’œuvre, un architecte, ou encore un bureau d’études.
Si c’est un architecte, vous signerez avec lui un contrat d’architecte. En fonction de
la mission que vous déléguez à ce professionnel, il vous aidera à sélectionner les
entreprises intervenant à la construction et en assurera la coordination.
. Vous fournissez les plans
Les plans peuvent aussi bien être élaborés par vous-même, que par un
professionnel, un architecte par exemple.
En l’espèce trois cas se présentent :
Unest maître missionné d’oeuvre Vous fournissez les plans à un maître d’oeuvre qui a pour mission de coordonner
les travaux. Vous signez alors un « contrat de maîtrise d’oeuvre, et des « contrats
d’entreprise » ou « marchés de travaux » avec chaque corps de métier. On entend
par corps de métier : le couvreur, le maçon, l’électricien, le plombier… Dans cette
situation il y a plusieurs contrats.
S’il une entreprise principale se charge d’une partie conséquente de l’opération,
vous signerez avec elle un « contrat de construction de maison individuelle » sans
fourniture de plans.
Vous chargez une seule entreprise de l’ensemble de la construction de la maison. Une seule Vous signerez avec elle un « contrat de construction de maison individuelle » sans
entreprise réalise
la maison fourniture de plan.
Dans cette situation il n’y a qu’un contrat.
Vous chargez plusieurs entreprises qui interviennent dans la construction. Vous
signez un « contrat d’entreprise » ou marché de travaux avec chaque corps de
métier à qui vous confiez une tâche déterminée. Dans cette situation vous signez
plusieurs contrats.
Plusieurs
entreprises
réalisent la maison
Vous signez donc un « contrat d’entreprise » également appelé « marché de
travaux » avec chaque corps de métier choisi.
Ici nous ne parlons pas de contrats réglementés, ils sont libres.
À noter : si une entreprise se charge à elle seule du gros œuvre, du hors d’eau et du hors
d’air, vous signerez avec elle un « contrat de construction de maison individuelle » sans
fourniture de plan.
