Le CCMI ou contrat de construction de maison individuelle a été créé pour protéger l’acheteur. Il est régie par la loi n° 90-1129 du 19 décembre 1990. C’est le contrat de construction le plus protecteur juridiquement pour l’acquéreur. C’est pourquoi toutes nos maisons Oxéo sont construites sous le contrat dit CCMI. Ce guide détaille toutes les modalités du contrat de construction de maison individuelle dit CCMI.
Il existe deux types de contrat de construction de maison individuelle dit CCMI :
Dans ce dernier cas, le constructeur établit un contrat simplifié qui comporte moins d’élément car le constructeur tient un rôle mineur. En effet, il n’a alors en charge qu’une petite partie des travaux : le gros œuvre, la mise hors d’eau hors d’air.
Dans ce cas de figure, le constructeur s’occupe à la fois de fournir le plan de la maison et d’assurer la construction de celle-ci. Il peut proposer une maison sur catalogue. Il est alors possible de faire modifier des éléments afin de personnaliser la maison avec l’accord du constructeur. Ou encore il peut vous proposer une maison entièrement sur-mesure. Il peut également arriver que le constructeur fasse intervenir un architecte pour vous proposer un plan.
C’est le cas de Maisons Oxéo. Nous proposons un catalogue de modèles modernes et design, entièrement personnalisables pour réaliser une maison qui vous ressemble. Si vous souhaitez partir d’une feuille blanche, nos conseillers commerciaux réalisent avec vous votre maison sur-mesure selon vos envies. Notre bureau d’études interne vérifie alors les aspects techniques, la faisabilité du projet de construction et l’implantation de la maison sur le terrain. Enfin, si vous le souhaitez, votre commercial peut vous mettre en relation avec un architecte partenaire pour réaliser vos plans.
Dans le cadre du CCMI avec fourniture de plans, le constructeur exécute personnellement les travaux ou les fait exécuter par des artisans partenaires. Ces artisans travaillent sous son entière responsabilité. Votre seul interlocuteur en cas de problèmes reste le constructeur avec lequel vous avez signé, qui est garant de la bonne tenu du chantier.
La loi n°90-1129 votée le 19 décembre 1990 régissant les contrat dits CCMI a eu pour visée de renforcer la protection de l’acquéreur. Elle prévoit des garanties et assurances pour protéger l’acheteur.
Le constructeur à l’obligation de fournir une garantie financière donnée par une société d’assurance ou un établissement de crédit (banque) qui vous couvre dans 3 situations :
Cette garantie n’est pas obligatoire. Le constructeur peut très bien choisir d’opter pour un dépôt de garantie seulement, ne pouvant excéder 3% du prix global du projet de construction.
Cette garantie prévoit le remboursement des acomptes versés par l’acquéreur avant l’ouverture du chantier, en cas de non-réalisation du chantier ou dépôt de bilan par exemple. Elle prend fin dès l’ouverture du chantier où elle est relayée par la garantie de livraison.
D’une durée d’un an à compter de la réception des travaux, elle prévoit la réparation de l’ensemble des malfaçons (travaux mal réalisés) et des désordres (travaux non réalisés selon les termes du contrat) constatés sur les travaux par le constructeur.
Comme son nom l’indique, elle est valable 2 ans à partir de la réception du chantier. Elle couvre les désordres affectant le fonctionnement des éléments d’équipements dissociables sans rendre l’ouvrage impropre à sa destination. Les éléments dissociables sont les tous les équipements dont la dépose, le démontage ou le remplacement peut être réalisé sans détérioration ou enlèvement de matière comme une porte, un radiateur ou un chauffe-eau.
Cette assurance, contractée par le constructeur, a une durée de 10 ans à partir de la réception du chantier. Elle couvre la réparation des dommages matériels affectant l’ouvrage pour lequel le constructeur est intervenu. Pour que les désordres soient pris en charge par la garantie décennale, il faut soit qu’ils nuisent à la solidité de l’ouvrage soit qu’ils rendent l’ouvrage impropre à sa destination (inapte à ce à quoi il était destiné).
Cette assurance obligatoire est contractée par le client (maître d’ouvrage) avant l’ouverture du chantier et prendra effet à la réception de celui-ci. Sa durée est de 10 ans également.
Elle couvre la réparation des dommages matériels affectant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. L’assureur Dommages Ouvrages préfinance les travaux de réparation puis exerce son droit de recours contre le constructeur et son assureur de responsabilité décennale. L’avantage de cette assurance est qu’elle assure la prise en charge financière des travaux avant même que la responsabilité de l’artisan en cause du désordre ne soit déterminée.
Pendant toute la durée du chantier, le constructeur et les artisans ont la responsabilité du bien, le chantier est alors couvert par une assurance de responsabilité civile. Elle oblige le constructeur à réparer les dommages causés à un tiers. Toutefois, dès que la maison est hors d’eau (couverte par un toit) et hors d’air (portes et fenêtres installées), l’acheteur doit s’équiper d’une assurance multirisque habitation.
Le constructeur envoie le contrat par lettre recommandée avec avis de réception, ou par tout moyen présentant des garanties équivalentes comme un acte d’huissier. Le contrat est accompagné du plan et des annexes, notice descriptive et notice d’information. Vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours. Le délai court à partir du lendemain de la première présentation pour la lettre recommandée ou de sa remise par huissier.
Pour revenir sur votre accord pendant les 10 jours, vous devez le faire avec le même formalisme, à savoir par lettre recommandée avec avis de réception ou encore par un moyen présentant les mêmes garanties. Les sommes éventuelles versées à la signature du contrat devront alors être remboursées intégralement sans retenue d’aucune sorte.
Le contrat est obligatoirement écrit, il ne peut pas être oral, sous peine de sanctions pénales. Sa forme est réglementée ; elle est régie par la loi du 19 décembre 1990 (code de la construction et de l’habitation : article L.231-1 et suivants).
Le contrat doit obligatoirement :
Le plan : il comprend les travaux d’adaptation au sol, le dessin de la perspective de la maison, les coupes et élévations, les cotes, la surface de chaque pièce, des dégagements ainsi que celle des dépendances. Le plan mentionne également les raccordements au réseau. Les équipements extérieurs et intérieurs sont
mentionnés.
La notice descriptive : elle détaille les caractéristiques techniques de la maison, les travaux qui seront réalisés, les matériaux et les équipements choisis mais également le terrassement, les fondations, l’édification des murs, l’isolation thermique, les menuiseries et le chauffage (à l’arrêté ministériel du 27 novembre 1991).
La notice d’information : elle est conforme à un modèle type fixé par arrêté définit vos droits et obligations par rapport au constructeur. Cette notice se trouve annexée au contrat.
Le contrat ne peut prendre effet et le chantier ne peut débuter que si toutes les conditions suivantes sont réalisées :
Les travaux réservés sont les travaux et équipements non compris dans le prix convenu, qui restent à la charge du maître d’ouvrage. C’est-à-dire à votre charge en tant que client.
Ces travaux qui restent à votre charge sont décrits et chiffrés dans la notice descriptive. Ils sont signalés par une croix dans la colonne « travaux non compris dans le prix convenu ». Et leurs coûts sont mentionnés et détaillés. Une mention écrite paraphée par vous-même y figure indiquant leur coût et la prise en charge par vous-même.
Ce sont les travaux que vous souhaitez réaliser vous-mêmes. Pour autant vous avez 4 mois à compter de la signature du contrat pour en demander l’exécution au constructeur au prix indiqué si vous changez d’avis ou que vous ne vous sentez pas la force de les réaliser vous-même. La demande de prise en charge des travaux réservés par le constructeur doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de quatre mois suivant la signature du contrat.
La demande de prise en charge des travaux réservés par le constructeur doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de quatre mois suivant la signature du contrat. Dans le cas où vous ne les effectuez pas vous-même et que vous les faites réaliser par une autre personne que le constructeur, celle-ci n’est pas tenue d’en respecter le coût prévisionnel.
La réception des travaux permet d’accepter avec ou sans réserves les travaux réalisés. C’est le moment de la constatation de la conformité et de l’exactitude de l’exécution par rapport à ce que le contrat prévoyait initialement. Elle se concrétise par un procès-verbal avec ou sans réserves éventuelles.
À noter : le solde du prix se fera uniquement à la levée des réserves. Vous pouvez en attendant consigner une partie du prix à la Caisse des Dépôts et consignations jusqu’à ce que le constructeur ait effectué les réparations.
Vous pouvez procéder seul à la réception avec le constructeur. Vous avez alors un délai de huit jours à compter de la remise des clés pour lui signaler par lettre recommandée les désordres apparents. Vous versez alors le solde du prix à l’expiration de ce délai. Dans le cas contraire, vous pouvez comme précédemment consigner une partie du prix à la Caisse des Dépôts et consignations jusqu’à ce que
le constructeur ait effectué les réparations.
Vous pouvez vous faire assister par un professionnel à la réception des travaux (architecte, contrôleur technique, maître d’œuvre agréé, ingénieur-conseil…). Ce choix ne doit pas être notifié au moment de la signature du contrat et n’est pas une obligation légale.
Dans le cas où les travaux prévus au contrat de vente définitif ne sont pas exécutés ou sont inachevés, vous pouvez refuser la réception. Vous reportez alors d’un commun accord la date de réception avec le constructeur, ou encore vous saisissez le juge des référés du tribunal de grande instance pour demander l’achèvement des travaux.
Le contrat doit impérativement comporter :
Le montant indiqué est un prix global, toutes taxes comprises, et surtout il est ferme et définitif.
Le prix indiqué sur le contrat de construction de maison individuel (CCMI) inclut :
Le prix étant ferme et définitif, il ne peut subir aucune majoration sauf si le contrat le prévoit. Auquel cas la révision est calculée de la façon suivante :
*BT 01 : Index nationaux du bâtiment (BT), dit 01.
Les révisions ne peuvent plus intervenir au-delà d’un délai de neuf mois suivant la plus tardive des dates suivantes : la date de l’obtention du permis de construire et la date de l’octroi des prêts demandés.
Il sert depuis 1974 pour la révision des prix des marchés de construction de bâtiment (ex. : pour la construction d’une maison individuelle). L’indice BT01 appelé aussi index national du bâtiment mesure l’évolution des coûts de production dans le secteur du bâtiment (matériaux, transport…). Depuis octobre 2014, il y a un index général (BT01) et des index particuliers à chacune des activités de travaux de construction spécialisés. L’indice national du bâtiment est revalorisé et publié tous les mois par avis figurant au Journal Officiel. Les contrats de construction de maison individuelle ou de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), dès lors qu’ils comportent une clause de révision du prix du bien, doivent s’y référer (art. L.231-11 et L.261-11-1 du code de la construction et de l’habitation).
Le CCMI est très protecteur pour l’emprunteur. Il précise les modalités de financement de la construction détaillant l’apport personnel ainsi que les prêts déjà obtenus et ceux qui sont à obtenir. L’établissement prêteur est tenu dans ce cas de vérifier que le CCMI comporte les clauses obligatoires. Et ce avant l’émission de l’offre de prêt.
La loi interdit à tout constructeur de prévoir dans le CCMI les clauses suivantes :
Avant le début des travaux, le constructeur peut prévoir au contrat un dépôt de garantie, réglementé par le CCMI. S’il possède une garantie de remboursement des acomptes, le constructeur peut alors demandes des paiement avant l’ouverture du chantier.
À partir de l’ouverture du chantier, le prix est échelonné et payé en fonction de l’avancement de la construction et selon l’échéancier. L’échelonnement est strictement réglementé et tout dépassement des pourcentages prévus est passible de sanctions. Les montants sont des maxima à ne pas dépasser. Vous pouvez convenir avec le constructeur de montants moindres. Dans le cas d’un financement par emprunt, c’est le prêteur qui est responsable du respect de l’échelonnement.
Le constructeur qui n’est pas couvert par une garantie de remboursement peut demander un dépôt de garantie, à hauteur de 3% du prix global. Le versement est alors effectué sur un compte spécial, bloqué tant que toutes les conditions suspensives du contrat ne sont pas levées. Le montant sera alors déduit des premiers versements. Si le contrat ne peut se poursuivre suite à la « non-réalisation » d’une condition suspensive, les sommes doivent vous être restituées.
Si le constructeur possède une garantie de remboursement des acomptes, il est en droit de prévoir les premiers règlements d’acompte avant le démarrage du chantier. La loi réglemente ces paiements et prévoit les modalités suivantes :
L’échelonnage de paiement doit respecter les maximas suivants du prix global pour une construction classique :
Le solde sera réglé lors de la réception de la maison, après la levée des éventuelles réserves si elles étaient formulées. Les paiements intermédiaires non cités précédemment sont interdits. Dans leur modalité, si c’est la banque qui suite à un prêt règle directement le constructeur, vous devez donner votre accord écrit avant chaque versement. Cet accord prend la forme de la formule « bon pour accord » sur l’appel de fonds que le constructeur a envoyé. La banque débloque alors la somme sur le compte du constructeur. Ce formalisme permet de suivre l’étalement des paiements et leur conformité. Il est de la responsabilité de la banque si le déblocage fait suite à un prêt bancaire.
Il est interdit de donner mandat au constructeur afin que celui-ci perçoive directement les sommes relatives au prêt même destinées à la construction. De même, il ne faut pas signer de chèques en blanc à celui-ci en vue des paiements futurs.
Une fois le chantier débuté, vous pouvez et, dans votre intérêt, vous vous devez de suivre l’exécution des travaux. Le contrat ne peut pas vous interdire de visiter le chantier préalablement aux versements des échéances et à la réception des travaux.
L’établissement prêteur demandera votre accord, à chaque appel de fonds correspondant à chaque stade des travaux, pour verser les fonds au constructeur. Vérifiez la réalité de l’avancement des travaux avant de signer le « bon pour accord », et contrôlez-en la conformité avec l’échelonnement prévu. Si besoin était de le rappeler, ne signez jamais par avance ni chèque ni accord de principe.
Le solde est payable, il représente alors 5 % du prix total. Dans le cas où vous êtes assisté par un professionnel habilité : vous régler normalement le solde si vous n’effectuez pas de réserves. Dans le cas où vous effectuez des réserves, vous devez consigner la somme et la régler au moment de la réparation des désordres réservés.
Dans la situation où vous n’êtes pas assisté, vous devez régler le solde dans un délai de huit jours qui suit la remise des clés consécutif à la réception. Si vous effectuez des réserves au moment de la réception ou encore dans un délai de huit jours, vous devez consigner le solde et vous réglerez après réparation des désordres réservés.
Le contrat peut les prévoir. Pour autant elles ne peuvent excéder 1 % par mois des sommes non réglées.
Le contrat doit indiquer la date d’ouverture du chantier. Cette date est fixée d’un commun accord avec le constructeur. Elle prend en compte les différentes conditions suspensives et leur réalisation éventuelle : obtention du permis de construire, signature du contrat d’achat du terrain, obtention des prêts, obtention de l’assurance dommage ouvrage. Le délai de la construction est défini dans le contrat.
Elles ne peuvent pas être inférieures à 1/3000e du prix total de la maison par jour de retard. Les travaux éventuellement prévues à la charge du client dans le contrat ne rentrent pas dans ce calcul de pénalités de retard.
Une fois le contrat signé, si vous-mêmes ou le constructeur souhaitez apporter des modifications à ce contrat le consentement de l’autre partie sera nécessaire.
Deux cas de figure se présentent :
Points de vigilance
