le CCMI ou Contrat de construction de maison individuelle

Le CCMI, c'est quoi ?

Le CCMI ou contrat de construction de maison individuelle a été créé pour protéger l’acheteur. Il est régie par la loi n° 90-1129 du 19 décembre 1990. C’est le contrat de construction le plus protecteur juridiquement pour l’acquéreur. Toutes nos maisons Oxéo sont constuites sous le contrat dit CCMI. Ce guide détaille toutes les modalités du contrat de construction de maison individuelle dit CCMI.

Table des matières

Modèle O Maisons Oxéo

Le CCMI sans fourniture de plans par le constructeur

Il existe deux types de contrat de construction de maison individuelle dit CCMI : 

  • le contrat avec fourniture de plans par le constructeur,
  • le contrat sans fourniture de plans par le constructeur.

Dans ce dernier cas, le constructeur établit un contrat simplifié qui comporte moins d’élément car le constructeur tient un rôle mineur. En effet, il n’a alors en charge qu’une petite partie des travaux : le gros œuvre, la mise hors d’eau hors d’air.

Le CCMI avec fourniture de plans par le constructeur

Dans ce cas de figure, le constructeur s’occupe à la fois de fournir le plan de la maison et d’assurer la construction de celle-ci. Il peut proposer une maison sur catalogue. Il est alors possible de faire modifier des éléments afin de personnaliser la maison avec l’accord du constructeur.  Ou encore il peut vous proposer une maison entièrement sur-mesure. Il peut également arriver que le constructeur fasse intervenir un architecte pour vous proposer un plan. 

C’est le cas de Maisons Oxéo. Nous proposons un catalogue de modèles modernes et design, entièrement personnalisables pour réaliser une maison qui vous ressemble. Si vous souhaitez partir d’une feuille blanche, nos conseillers commerciaux réalisent avec vous votre maison sur-mesure selon vos envies. Notre bureau d’études interne vérifie alors les aspects techniques, la faisabilité du projet de construction et l’implantation de la maison sur le terrain. Enfin, si vous le souhaitez, votre commercial peut vous mettre en relation avec un architecte partenaire pour réaliser vos plans.

Dans le cadre du CCMI avec fourniture de plans, le constructeur exécute personnellement les travaux ou les fait exécuter par des artisans partenaires. Ces artisans travaillent sous son entière responsabilité. Votre seul interlocuteur en cas de problèmes reste le constructeur avec lequel vous avez signé, qui est garant de la bonne tenu du chantier. 

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Les garanties et assurances du CCMI

La loi n°90-1129 votée le 19 décembre 1990 régissant les contrat dits CCMI a eu pour visée de renforcer la protection de l’acquéreur. Elle prévoit des garanties et assurances pour protéger l’acheteur. 

La garantie de livraison à prix et délais convenus

Le constructeur à l’obligation de fournir une garantie financière donnée par une société d’assurance ou un établissement de crédit (banque) qui vous couvre dans 3 situations :

  • le constructeur fait l’objet d’une sauvegarde de justice ;
  • le non-respect des délais de construction prévus au contrat ;
  • les travaux nécessaires à la levée de réserve ne sont pas réalisés par le constructeur.
Ainsi, l’acheteur est protégé par le contrat qui garantie l’achèvement des travaux et la réparations des malfaçons s’il y en a, dans les délais et prix fixés au contrat en cas de défaillance du constructeur.

La garantie de remboursment d'acompte

Cette garantie n’est pas obligatoire. Le constructeur peut très bien choisir d’opter pour un dépôt de garantie seulement, ne pouvant excéder 3% du prix global du projet de construction. 

Cette garantie prévoit le remboursement des acomptes versés par l’acquéreur avant l’ouverture du chantier, en cas de non-réalisation du chantier ou dépôt de bilan par exemple. Elle prend fin dès l’ouverture du chantier où elle est relayée par la garantie de livraison.

La garantie de parfait achèvement

D’une durée d’un an à compter de la réception des travaux, elle prévoit la réparation de l’ensemble des malfaçons (travaux mal réalisés) et des désordres (travaux non réalisés selon les termes du contrat) constatés sur les travaux par le constructeur. 

La garantie de bon fonctionnement ou garantie biennale

Comme son nom l’indique, elle est valable 2 ans à partir de la réception du chantier. Elle couvre les désordres affectant le fonctionnement des éléments d’équipements dissociables sans rendre l’ouvrage impropre à sa destination. Les éléments dissociables sont les tous les équipements dont la dépose, le démontage ou le remplacement peut être réalisé sans détérioration ou enlèvement de matière comme une porte, un radiateur ou un chauffe-eau.

La garantie décennale

Cette assurance, contractée par le constructeur, a une durée de 10 ans à partir de la réception du chantier. Elle couvre la réparation des dommages matériels affectant l’ouvrage pour lequel le constructeur est intervenu. Pour que les désordres soient pris en charge par la garantie décennale, il faut soit qu’ils nuisent à la solidité de l’ouvrage soit qu’ils rendent l’ouvrage impropre à sa destination (inapte à ce à quoi il était destiné).

L'assurance Dommage Ouvrage

Cette assurance obligatoire est contractée par le client (maître d’ouvrage) avant l’ouverture du chantier et prendra effet à la réception de celui-ci. Sa durée est de 10 ans également. 

Elle couvre la réparation des dommages matériels affectant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. L’assureur Dommages Ouvrages préfinance les travaux de réparation puis exerce son droit de recours contre le constructeur et son assureur de responsabilité décennale. L’avantage de cette assurance est qu’elle assure la prise en charge financière des travaux avant même que la responsabilité de l’artisan en cause du désordre ne soit déterminée.

L'assurance de responsabilité civile

Pendant toute la durée du chantier, le constructeur et les artisans ont la responsabilité du bien, le chantier est alors couvert par une assurance de responsabilité civile. Elle oblige le constructeur à réparer les dommages causés à un tiers. Toutefois, dès que la maison est hors d’eau (couverte par un toit) et hors d’air (portes et fenêtres installées), l’acheteur doit s’équiper d’une assurance multirisque habitation.

modèle O Maisons Oxéo

Formalisation du contrat (CCMI)

Le constructeur envoie le contrat par lettre recommandée avec avis de réception, ou par tout moyen présentant des garanties équivalentes comme un acte d’huissier. Le contrat est accompagné du plan et des annexes, notice descriptive et notice d’information. Vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours. Le délai court à partir du lendemain de la première présentation pour la lettre recommandée ou de sa remise par huissier.

Pour revenir sur votre accord pendant les 10 jours, vous devez le faire avec le même formalisme, à savoir par lettre recommandée avec avis de réception ou encore par un moyen présentant les mêmes garanties. Les sommes éventuelles versées à la signature du contrat devront alors être remboursées intégralement sans retenue d’aucune sorte.

Le contrat de constructeur : un document écrit

Le contrat est obligatoirement écrit, il ne peut pas être oral, sous peine de sanctions pénales. Sa forme est réglementée ; elle est régie par la loi du 19 décembre 1990 (code de la construction et de l’habitation : article L.231-1 et suivants).

Que doit contenir le contrat de construction ?

Le contrat doit obligatoirement :

  • Confirmer que le projet est conforme aux codes de la construction, de l’habitation, et de l’urbanisme.
  • Comporter les travaux indispensables à l’implantation de la construction et son utilisation (adaptation au sol, raccordements aux réseaux, équipements extérieurs et intérieurs).
  • Avoir adjoint un plan de la construction et une notice descriptive des travaux.
  • Comporter l’indication des autorisations administratives et permis de construire.

le contenu concernant le terrain

  • Le terrain doit être identifié et les (vos) droits doivent être mentionnés (CCH). Le contrat précise son adresse, sa surface, ses références cadastrales. Il mentionne également votre titre de propriété sur ledit terrain. Dans le cas où le terrain convoité fait l’objet d’un contrat préalable, promesse de vente ou compromis de vente, vous devez pouvoir le justifier. Le délai prévu pour la signature définitive de l’acte de vente du terrain doit être mentionné.
  • Le permis de construire s’il existe déjà doit être annexé au contrat. S’il n’est pas encore obtenu, le contrat doit en mentionner les conditions de la demande et sa date prévisionnelle.

le contenu Concernant la maison

Le plan : il comprend les travaux d’adaptation au sol, le dessin de la perspective de la maison, les coupes et élévations, les cotes, la surface de chaque pièce, des dégagements ainsi que celle des dépendances. Le plan mentionne également les raccordements au réseau. Les équipements extérieurs et intérieurs sont
mentionnés.

La notice descriptive : elle détaille les caractéristiques techniques de la maison, les travaux qui seront réalisés, les matériaux et les équipements choisis mais également le terrassement, les fondations, l’édification des murs, l’isolation thermique, les menuiseries et le chauffage (à l’arrêté ministériel du 27 novembre 1991).  

La notice d’information : elle est conforme à un modèle type fixé par arrêté définit vos droits et obligations par rapport au constructeur. Cette notice se trouve annexée au contrat. 

Conditions suspensives du contrat dit CCMI

Le contrat ne peut prendre effet et le chantier ne peut débuter que si toutes les conditions suivantes sont réalisées :

  • la propriété du terrain ou son acquisition ;
  • l’obtention de vos prêts ;
  • l’obtention du permis de construire ;
  • l’assurance dommages-ouvrage ;
  • le constructeur est titulaire de la garantie de livraison et une attestation doit être délivrée.

Les travaux réservés à la charge du client

Les travaux réservés sont les travaux et équipements non compris dans le prix convenu, qui restent à la charge du maître d’ouvrage. C’est-à-dire à votre charge en tant que client.

Ces travaux qui restent à votre charge sont décrits et chiffrés dans la notice descriptive. Ils sont signalés par une croix dans la colonne « travaux non compris dans le prix convenu ». Et leurs coûts sont mentionnés et détaillés. Une mention écrite paraphée par vous-même y figure indiquant leur coût et la prise en charge par vous-même.

Ce sont les travaux que vous souhaitez réaliser vous-mêmes. Pour autant vous avez 4 mois à compter de la signature du contrat pour en demander l’exécution au constructeur au prix indiqué si vous changez d’avis ou que vous ne vous sentez pas la force de les réaliser vous-même. La demande de prise en charge des travaux réservés par le constructeur doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de quatre mois suivant la signature du contrat.

Formalisme de mise en œuvre

La demande de prise en charge des travaux réservés par le constructeur doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de quatre mois suivant la signature du contrat. Dans le cas où vous ne les effectuez pas vous-même et que vous les faites réaliser par une autre personne que le constructeur, celle-ci n’est pas tenue d’en respecter le coût prévisionnel.

La réception de la maison

La réception des travaux permet d’accepter avec ou sans réserves les travaux réalisés. C’est le moment de la constatation de la conformité et de l’exactitude de l’exécution par rapport à ce que le contrat prévoyait initialement. Elle se concrétise par un procès-verbal avec ou sans réserves éventuelles.

À noter : le solde du prix se fera uniquement à la levée des réserves. Vous pouvez en attendant consigner une partie du prix à la Caisse des Dépôts et consignations jusqu’à ce que le constructeur ait effectué les réparations.

La reception "seul"

Vous pouvez procéder seul à la réception avec le constructeur. Vous avez alors un délai de huit jours à compter de la remise des clés pour lui signaler par lettre recommandée les désordres apparents. Vous versez alors le solde du prix à l’expiration de ce délai. Dans le cas contraire, vous pouvez comme précédemment consigner une partie du prix à la Caisse des Dépôts et consignations jusqu’à ce que
le constructeur ait effectué les réparations.

La réception "assistée"

Vous pouvez vous faire assister par un professionnel à la réception des travaux (architecte, contrôleur technique, maître d’œuvre agréé, ingénieur-conseil…). Ce choix ne doit pas être notifié au moment de la signature du contrat et n’est pas une obligation légale.

Dans le cas où les travaux prévus au contrat de vente définitif ne sont pas exécutés ou sont inachevés, vous pouvez refuser la réception. Vous reportez alors d’un commun accord la date de réception avec le constructeur, ou encore vous saisissez le juge des référés du tribunal de grande instance pour demander l’achèvement des travaux.

Modèle Oikos U

Le coût de la construction de la maison

Le contrat doit impérativement comporter :

  • le prix convenu et les modalités de révision,
  • le coût des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution (appelés travaux réservés),
  • les modalités de paiement,
  • la justification de la garantie de remboursement en cas de défaillance du constructeur.

Le montant indiqué est un prix global, toutes taxes comprises, et surtout il est ferme et définitif.

Le détail du prix de la maison

Le prix indiqué sur le contrat de construction de maison individuel (CCMI) inclut :

  • le coût de la construction proprement dite,
  • la rémunération du constructeur,
  • le coût de l’élaboration des plans,
  • les frais d’études sur le terrain,
  • les coûts relatifs aux assurances et garanties du constructeur.

La majoration du prix prévu au contrat

Le prix étant ferme et définitif, il ne peut subir aucune majoration sauf si le contrat le prévoit. Auquel cas la révision est calculée de la façon suivante :

  • Le prix est révisé sur la base de la totalité de la variation de l’indice BT 01* entre la date de la signature du contrat et dans un délai d’un mois suivant la date la plus tardive entre la date de l’obtention du permis de construire et la date de l’octroi des prêts demandés.
  • Le prix est revu à chaque paiement sur une base de 70 % de la variation de l’indice BT 01* entre la date de la signature du contrat et la date de livraison prévue. 

*BT 01 : Index nationaux du bâtiment (BT), dit 01.

Les révisions ne peuvent plus intervenir au-delà d’un délai de neuf mois suivant la plus tardive des dates suivantes : la date de l’obtention du permis de construire et la date de l’octroi des prêts demandés.

L'indice BT 01

Il sert depuis 1974 pour la révision des prix des marchés de construction de bâtiment (ex. : pour la construction d’une maison individuelle). L’indice BT01 appelé aussi index national du bâtiment mesure l’évolution des coûts de production dans le secteur du bâtiment (matériaux, transport…). Depuis octobre 2014, il y a un index général (BT01) et des index particuliers à chacune des activités de travaux de construction spécialisés. L’indice national du bâtiment est revalorisé et publié tous les mois par avis figurant au Journal Officiel. Les contrats de construction de maison individuelle ou de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), dès lors qu’ils comportent une clause de révision du prix du bien, doivent s’y référer (art. L.231-11 et L.261-11-1 du code de la construction et de l’habitation).

La protection de l’emprunteur

Le CCMI est très protecteur pour l’emprunteur. Il précise les modalités de financement de la construction détaillant l’apport personnel ainsi que les prêts déjà obtenus et ceux qui sont à obtenir. L’établissement prêteur est tenu dans ce cas de vérifier que le CCMI comporte les clauses obligatoires. Et ce avant l’émission de l’offre de prêt.

Les Clauses prohibées dans le contrat

La loi interdit à tout constructeur de prévoir dans le CCMI les clauses suivantes :

  • Obliger le maître de l’ouvrage à donner mandat au constructeur pour rechercher le ou les prêts nécessaires au financement de la construction sans que ce mandat soit exprès et comporte toutes les précisions utiles sur les conditions du ou des prêts;
  • L’obligation de fournir plusieurs refus de demandes de prêts pour obtenir le remboursement du dépôt de garantie;
  • Un permis de construire sous réserve de modifications qui par nature entraîneraient une remise en question du projet;
  • La remise des clés à la réception contre le paiement intégral du prix;
  • L’interdiction de visiter le chantier préalablement au versement des échéances, et préalablement à la réception;
  • L’autorisation pour le constructeur de percevoir les sommes correspondantes aux prêts destinés à la construction, en dehors des échéances réglementaires;
  • Prévoir des délais de retard autres que les intempéries, cas de force majeure et cas fortuits.
modèle Infinity Maisons Oxéo

Les modalités de paiement du CCMI

Avant le début des travaux, le constructeur peut prévoir au contrat un dépôt de garantie, réglementé par le CCMI. S’il possède une garantie de remboursement des acomptes, le constructeur peut alors demandes des paiement avant l’ouverture du chantier.

À partir de l’ouverture du chantier, le prix est échelonné et payé en fonction de l’avancement de la construction et selon l’échéancier. L’échelonnement est strictement réglementé et tout dépassement des pourcentages prévus est passible de sanctions. Les montants sont des maxima à ne pas dépasser. Vous pouvez convenir avec le constructeur de montants moindres. Dans le cas d’un financement par emprunt, c’est le prêteur qui est responsable du respect de l’échelonnement.

Avant l'ouverture du chantier : le dépôt de garantie

Le constructeur qui n’est pas couvert par une garantie de remboursement peut demander un dépôt de garantie, à hauteur de 3% du prix global. Le versement est alors effectué sur un compte spécial, bloqué tant que toutes les conditions suspensives du contrat ne sont pas levées. Le montant sera alors déduit des premiers versements. Si le contrat ne peut se poursuivre suite à la « non-réalisation » d’une condition suspensive, les sommes doivent vous être restituées.

Avant l'ouverture du chantier : la garantie de remboursement

Si le constructeur possède une garantie de remboursement des acomptes, il est en droit de prévoir les premiers règlements d’acompte avant le démarrage du chantier. La loi réglemente ces paiements et prévoit les modalités suivantes :  

  • 5% du prix à la signature du contrat,
  • 10% à la délivrance du permis de construire,
  • 15% à l’ouverture du chantier.
La garantie de remboursement vous permet la restitution de ces sommes si le chantier ne démarre pas.

Après l'ouverture du chantier : échelonnage de paiement

L’échelonnage de paiement doit respecter les maximas suivants du prix global pour une construction classique :

  • 15% maximum à l’ouverture du chantier, montant auquel on soustrait le dépôt de garantie s’il existe,
  • 25% à l’achèvement des fondations, 
  • 40% à l’achèvement des murs,
  • 60% à la mise hors d’eau, 
  • 75% à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air, 
  • 95% à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage.
Pour les constructions avec préfabrication comme les maisons en ossatures bois dont les murs sont préfabriqués à l’atelier de fabrication, l’échelonnage de paiement est différent : 
 
  • 20% à l’ouverture du chantier, 
  • 25% à l’achèvement des fondations, 
  • 50% à l’achèvement de la préfabrication des murs de structure avant l’ouverture du chantier, 
  • 75% à la mise hors d’eau hors d’air, 
  • 95% à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage.

Le solde sera réglé lors de la réception de la maison, après la levée des éventuelles réserves si elles étaient formulées. Les paiements intermédiaires non cités précédemment sont interdits. Dans leur modalité, si c’est la banque qui suite à un prêt règle directement le constructeur, vous devez donner votre accord écrit avant chaque versement. Cet accord prend la forme de la formule « bon pour accord » sur l’appel de fonds que le constructeur a envoyé. La banque débloque alors la somme sur le compte du constructeur. Ce formalisme permet de suivre l’étalement des paiements et leur conformité. Il est de la responsabilité de la banque si le déblocage fait suite à un prêt bancaire.

Il est interdit de donner mandat au constructeur afin que celui-ci perçoive directement les sommes relatives au prêt même destinées à la construction. De même, il ne faut pas signer de chèques en blanc à celui-ci en vue des paiements futurs.

Une fois le chantier débuté, vous pouvez et, dans votre intérêt, vous vous devez de suivre l’exécution des travaux. Le contrat ne peut pas vous interdire de visiter le chantier préalablement aux versements des échéances et à la réception des travaux.

L’établissement prêteur demandera votre accord, à chaque appel de fonds correspondant à chaque stade des travaux, pour verser les fonds au constructeur. Vérifiez la réalité de l’avancement des travaux avant de signer le « bon pour accord », et contrôlez-en la conformité avec l’échelonnement prévu. Si besoin était de le rappeler, ne signez jamais par avance ni chèque ni accord de principe.

Le paiement à la réception

Le solde est payable, il représente alors 5 % du prix total. Dans le cas où vous êtes assisté par un professionnel habilité : vous régler normalement le solde si vous n’effectuez pas de réserves. Dans le cas où vous effectuez des réserves, vous devez consigner la somme et la régler au moment de la réparation des désordres réservés.

Dans la situation où vous n’êtes pas assisté, vous devez régler le solde dans un délai de huit jours qui suit la remise des clés consécutif à la réception. Si vous effectuez des réserves au moment de la réception ou encore dans un délai de huit jours, vous devez consigner le solde et vous réglerez après réparation des désordres réservés.

Les pénalités en cas de retard de paiement

Le contrat peut les prévoir. Pour autant elles ne peuvent excéder 1 % par mois des sommes non réglées.

Délai de construction et pénalités de retard

Le contrat doit indiquer la date d’ouverture du chantier. Cette date est fixée d’un commun accord avec le constructeur. Elle prend en compte les différentes conditions suspensives et leur réalisation éventuelle : obtention du permis de construire, signature du contrat d’achat du terrain, obtention des prêts, obtention de l’assurance dommage ouvrage. Le délai de la construction est défini dans le contrat.

Les pénalités en cas de dépassement de délais

Elles ne peuvent pas être inférieures à 1/3000e du prix total de la maison par jour de retard. Les travaux éventuellement prévues à la charge du client dans le contrat ne rentrent pas dans ce calcul de pénalités de retard.

Pour modifier le contrat CCMI

Une fois le contrat signé, si vous-mêmes ou le constructeur souhaitez apporter des modifications à ce contrat le consentement de l’autre partie sera nécessaire.

Deux cas de figure se présentent :

  • Il s’agit de détails. Un simple avenant mentionnant les conditions techniques et financières nécessaires à leur réalisation suffit.
  • Il s’agit de changements tels que le projet s’en trouve transformé par rapport au projet initial ; dans ce cas il est nécessaire de refaire un nouveau contrat CCMI.

Points de vigilance

  • Des modèles de contrats-types existent et sont consultables auprès des organismes de consommateurs ou organismes professionnels du bâtiment : à consulter avant de signer.
  • Négociez les clauses jugées trop pénalisantes, ou faites-les modifier. Vous pouvez aussi demander à en insérer de nouvelles. Un contrat se doit d’être équitable.
  • Les modifications ainsi prévues sont couvertes par la garantie livraison à prix et délais convenus.
  • L’attestation de la garantie de votre constructeur mentionne cela et elle est jointe à l’avenant ainsi rédigé.

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