Contrat constructeur : qu’est qu’un CCMI ?​

constructeur de maison

Sommaire : le contrat de construction ou CCMI

Le CCMI avec fourniture de plans par le constructeur

Le constructeur auquel vous vous adressez s’occupe à la fois de fournir le plan de la maison et d’assurer la construction de celle-ci. Il peut proposer une maison sur catalogue avec éventuellement des modifications choisies par vous. Ou encore il peut vous proposer une maison sur mesure. Le constructeur exécute personnellement les travaux ou les fait exécuter par différentes entreprises. Si c’est le cas celles-ci travaillent sous son entière responsabilité. Votre seul interlocuteur en cas de problèmes reste leconstructeur avec lequel vous avez signé.

Le constructeur propose un plan à partir d’un catalogue de maisons et fait ou fait faire les travaux.Il est possible de faire modifier des éléments afin de personnaliser la maison mais avec l’accord du constructeur. Il peut arriver que le constructeur fasse intervenir un architecte pour vous proposer un plan.

Formalisation du contrat CCMI

Le constructeur envoie le contrat par lettre recommandée avec avis de réception, ou par tout moyen présentant des garanties équivalentes comme un acte d’huissier. Le contrat est accompagné du plan et des annexes, notice descriptive et notice d’information. Vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours. Le délai court à partir du lendemain de la première présentation pour la lettre recommandée ou de sa remise par huissier.

Pour revenir sur votre accord pendant les 10 jours vous devez le faire avec le même formalise à savoir par lettre recommandée avec avis de réception ou encore par un moyen présentant les mêmes garanties. Les sommes éventuelles versées à la signature du contrat devront alors être
remboursées intégralement sans retenue d’aucune sorte. 

Le contrat de constructeur : un document écrit

Le contrat est obligatoirement écrit, il ne peut pas être oral, sous peine de sanctions pénales. Sa forme est réglementée ; elle est régie par la loi du 19 décembre 1990 (code de la construction et de l’habitation : article L.231-1 et suivants)

Que doit contenir le contrat de construction ?

• Confirmer que le projet est conforme aux codes de la construction, de l’habitation, et de l’urbanisme.
• Comporter les travaux indispensables à l’implantation de la construction et son utilisation (adaptation au sol, raccordements aux réseaux, équipements extérieurs et intérieurs).
• Avoir adjoint un plan de la construction et une notice descriptive des travaux.
• Comporter l’indication des autorisations administratives et permis de construire.

Concernant le terrain

  • Le terrain doit être identifié et les (vos) droits doivent être mentionnés (CCH). Le contrat précise son adresse, sa surface, ses références cadastrales. Il mentionne également votre titre de propriété sur ledit terrain. Dans le cas où le terrain convoité fait l’objet d’un contrat préalable, promesse de vente ou compromis de vente, vous devez pouvoir le justifier. De même le délai prévu pour la signature définitive de l’acte de vente du terrain doit être mentionné.
  • Le permis de construire s’il existe déjà doit être annexé au contrat. S’il n’est pas
    encore obtenu, le contrat doit en mentionner les conditions de la demande et sa
    date prévisionnelle.

Concernant la maison

  • Le plan : il comprend les travaux d’adaptation au sol, le dessin de la perspective de la
    maison, les coupes et élévations, les cotes, la surface de chaque pièce, des
    dégagements ainsi que celle des dépendances. Le plan mentionne également les
    raccordements au réseau. Les équipements extérieurs et intérieurs sont
    mentionnés.
  • La notice descriptive : elle fait cas des caractéristiques techniques de la descriptive La notice maison, des travaux d’équipement extérieurs et intérieurs, ainsi que les multiples
    raccordements aux réseaux publics comme le raccordement à l’égout par exemple.
  • La notice d’information : elle est conforme à un modèle type fixé par arrêté définit vos droits et obligations par rapport au constructeur. Cette notice se trouve annexée au contrat.

Le plan comprend la description complète et détaillée de la maison. La notice
descriptive lui est obligatoirement jointe, ainsi que la notice d’information.

 

Conditions suspensives du contrat CCMI

Le contrat ne peut prendre effet et le chantier ne peut débuter que si toutes les
conditions suivantes sont réalisées :
• la propriété du terrain ou son acquisition ;
• l’obtention de vos prêts ;
• l’obtention du permis de construire ;
• l’assurance dommages-ouvrage ;
• le constructeur est titulaire de la garantie de livraison et une attestation doit
être délivrée.

Les travaux réservés à la charge du client

Les travaux réservés sont les travaux et équipements non compris dans le prix convenu, qui restent à la charge du maître d’ouvrage. C’est-à-dire à votre charge en tant que client.

Ces travaux qui restent à votre charge sont décrits et chiffrés dans la notice descriptive. Ils sont signalés par une croix dans la colonne « travaux non compris dans le prix convenu ». Et leurs coûts sont mentionnés et détaillés. Une mention écrite paraphée par vous-même y figure indiquant leur coût et la prise en charge par vous-même.

Ce sont les travaux que vous souhaitez réaliser vous-mêmes. Pour autant vous avez 4 mois à compter de la signature du contrat pour en demander l’exécution au constructeur au prix indiqué si vous changez d’avis ou que vous ne vous sentez pas la force de les réaliser vous-même. La demande de prise en charge des travaux réservés par le constructeur doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de quatre mois suivant la signature du contrat.

 

Dans le cas où vous ne les effectuez pas vous-même et que vous les faites réaliser par une autre personne que le constructeur, celle-ci n’est pas tenue d’en respecter le coût prévisionnel.

La réception

La réception des travaux permet d’accepter avec ou sans réserves les travaux réalisés. C’est le moment de la constatation de la conformité et de l’exactitude de l’exécution par rapport à ce que le contrat prévoyait initialement. Elle se concrétise par un procès-verbal avec ou sans réserves éventuelles. À noter : le solde du prix se fera uniquement à la levée des réserves. Vous pouvez en attendant consigner une partie du prix à la Caisse des Dépôts et consignations jusqu’à ce que le constructeur ait effectué les réparations.

La reception "seul"

Vous pouvez procéder seul à la réception avec le constructeur. Vous avez alors un délai de huit jours à compter de la remise des clés pour lui signaler par lettre recommandée les désordres apparents. Vous versez alors le solde du prix à l’expiration de ce délai. Dans le cas contraire vous pouvez comme précédemment consigner une partie du prix à la Caisse des Dépôts et consignations jusqu’à ce que
le constructeur ait effectué les réparations.

La réception "assistée"

Vous pouvez vous faire assister par un professionnel à la réception des travaux (architecte, contrôleur technique, maître d’œuvre agréé, ingénieur-conseil…). Ce choix n’est pas obligatoire au moment de la signature du contrat, ni avec quelle personne éventuellement vous vous feriez assister.

Dans le cas où les travaux prévus au contrat de vente définitif ne sont pas exécutés ou sont inachevés, vous pouvez refuser la réception. Vous reportez alors d’un commun accord la date de réception avec le constructeur, ou encore vous saisissez le juge des référés du tribunal de grande instance pour demander l’achèvement des travaux.

Le coût de la construction de la maison

Le contrat doit impérativement comporter :
• Le prix convenu et les modalités de révision
• Le coût des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution (appelés travaux
réservés)
• Les modalités de paiement
• La justification de la garantie de remboursement en cas de défaillance du
constructeur.
C’est un prix global toutes taxes comprises, ferme et définitif.

Ce prix inclut :
• Le coût de la construction proprement dite
• La rémunération du constructeur
• Le coût de l’élaboration des plans
• Les frais d’études sur le terrain
• Les coûts relatifs aux assurances et garanties du constructeur. 

Le prix étant ferme et définitif, il ne peut subir aucune majoration sauf si le contrat le prévoit. Auquel cas la révision est calculée de la façon suivante :
• Le prix est révisé sur la base de la totalité de la variation de l’indice BT 01 entre la date de la signature du contrat et dans un délai d’un mois suivant la date la plus tardive entre la date de l’obtention du permis de construire et la date de l’octroi des prêts demandés.

• Le prix est revu à chaque paiement sur une base de 70 % de la variation de
l’indice BT 01 entre la date de la signature du contrat et la date de livraison
prévue. BT 01 : Index nationaux du bâtiment (BT), dit 01.

Les révisions ne peuvent plus intervenir au-delà d’un délai de neuf mois suivant
la plus tardive des dates suivantes : la date de l’obtention du permis de
construire et la date de l’octroi des prêts demandés.

L’indice national du bâtiment est revalorisé et publié tous les mois par avis
figurant au Journal Officiel. Les contrats de construction de maison individuelle
ou de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), dès lors qu’ils comportent une
clause de révision du prix du bien, doivent s’y référer (art. L.231-11 et L.261-11-1
du code de la construction et de l’habitation).

La protection de l’emprunteur

Le CCMI est protecteur. Il précise les modalités de financement de la construction détaillant l’apport personnel ainsi que les prêts déjà obtenus et ceux qui sont à obtenir. L’établissement prêteur est tenu dans ce cas de vérifier que le CCMI comporte les clauses obligatoires. Et ce avant l’émission de l’offre de prêt.

Clauses prohibées dans le contrat

Obliger le maître de l’ouvrage à donner mandat au constructeur pour rechercher le ou les prêts nécessaires au financement de la construction sans que ce mandat soit exprès et comporte toutes les précisions utiles sur les conditions du ou des prêts.

L’obligation de fournir plusieurs refus de demandes de prêts pour obtenir le remboursement du dépôt de garantie.

Un permis de construire sous réserve de modifications qui par nature entraîneraient une
remise en question du projet.

La remise des clés à la réception contre le paiement intégral du prix.

L’interdiction de visiter le chantier préalablement au versement des échéances, et
préalablement à la réception.

L’autorisation pour le constructeur de percevoir les sommes correspondantes aux prêts
destinés à la construction, en dehors des échéances réglementaires.

Prévoir des délais de retard autres que les intempéries, cas de force majeure et cas fortuits.

Les modalités de paiement du CCMI

Le prix est échelonné et payé en fonction de l’avancement de la construction et selon l’échéancier. L’échelonnement est strictement réglementé et tout dépassement des pourcentages prévus est passible de sanctions. Les montants sont des maxima à ne pas dépasser. Vous pouvez convenir avec le constructeur de montants moindres. Dans le cas d’un financement par emprunt, c’est le prêteur qui est responsable du respect de l’échelonnement.

Échelonnage de paiement Commentaires
15% Maximum à l’ouverture du chantier, moins le dépôt de garantie s’il existe
25% À l’achèvement des fondations
40% À l’achèvement des murs
60% À la mise hors d’eau
75% À l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air
95% À l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage.

Le solde sera réglé lors de la réception de la maison, après la levée des éventuelles réserves si elles étaient formulées. Les paiements intermédiaires non cités précédemment sont interdits. Dans leur
modalité, si c’est la banque qui suite à un prêt règle directement le constructeur, vous devez donner votre accord écrit avant chaque versement. Cet accord prend la forme de la formule « bon pour accord » sur l’appel de fonds que le constructeur a envoyé. La banque débloque alors la somme sur le compte du constructeur. Ce formalisme permet de suivre l’étalement des paiements et leur
conformité. Il est de la responsabilité de la banque si le déblocage fait suite à un prêt bancaire.

Il est interdit de donner mandat au constructeur afin que celui-ci perçoive directement les sommes relatives au prêt même destinées à la construction. De même il ne faut pas signer de chèques en blanc à celui-ci en vue des paiements futurs.

Une fois le chantier débuté, vous pouvez et, dans votre intérêt, vous vous devez de suivre l’exécution des travaux. Le contrat ne peut pas vous interdire de visiter le chantier préalablement aux versements des échéances et à la réception des travaux.

L’établissement prêteur demandera votre accord, à chaque appel de fonds correspondant à chaque stade des travaux, pour verser les fonds au constructeur. Vérifiez la réalité de l’avancement des travaux avant de signer le « bon pour accord », et contrôlez-en la conformité avec l’échelonnement prévu. Si besoin était de le rappeler ne signez jamais par avance ni chèque ni accord de principe.

À la réception

Le solde est payable, il représente alors 5 % du prix total. Dans le cas où vous êtes assisté par un professionnel habilité : vous régler normalement le solde si vous n’effectuez pas de réserves. Dans le cas où vous effectuez des réserves, vous devez consigner la somme et la régler au moment de
la réparation des désordres réservés.

Dans la situation où vous n’êtes pas assisté, vous devez régler le solde dans un délai de huit jours qui suit la remise des clés consécutif à la réception. Si vous effectuez des réserves au moment de la réception ou encore dans un délai de huit jours, vous devez consigner le solde et vous réglerez après réparation des désordres réservés.

Délai de construction et pénalités de retard

Le contrat doit indiquer la date d’ouverture du chantier. Cette date est fixée d’un commun accord avec le constructeur. Elle prend en compte les différentes conditions suspensives et leur réalisation éventuelle : obtention du permis de construire, signature du contrat d’achat du terrain, obtention des prêts, obtention de l’assurance dommage ouvrage. Le délai de la construction est défini dans le contrat.

Avant l’ouverture du chantier : la garantie de remboursement

Dans le cas où le constructeur justifie d’une garantie de remboursement par une compagnie d’assurance ou un établissement de crédit, il lui est alors possible de vous demander 5 % du prix à la signature du contrat, plus 5 % du prix à la délivrance du permis de construire.

Le constructeur a une garantie de remboursement
5 % du prix à la signature du contrat, plus 5 % du prix à la délivrance du permis de construire.
Le constructeur n'a pas de garantie de remboursement
La somme à verser ne doit alors pas excéder 3% du prix à la signature du contrat

La garantie de remboursement vous permet la restitution de ces sommes si le chantier ne démarre pas. Si le constructeur n’a pas de garantie de remboursement les sommes qu’il est possible de lui verser ne doivent alors pas excéder 3 % du prix à la signature du contrat. Cette somme est alors bloquée sur un compte spécialement ouvert à votre nom auprès d’un organisme habilité (une
banque par exemple)jusqu’à la réalisation des conditions suspensives. Si le contrat ne peut se poursuivre suite à la « non-réalisation » d’une condition suspensive, les sommes doivent vous être restituées.

La garantie de livraison à prix et délais convenus

Le constructeur à l’obligation de fournir une garantie financière donnée par une société d’assurance ou un établissement de crédit (banque). Les différentes garanties et assurances sont évoquées plus loin dans le chapitre distinct dédié à l’assurance.

Pour modifier le contrat CCMI

Une fois le contrat signé, si vous-mêmes ou le constructeur souhaitez apporter
des modifications à ce contrat le consentement de l’autre partie sera nécessaire.

Deux cas de figure se présentent :
• Il s’agit de détails. Un simple avenant mentionnant les conditions techniques
et financières nécessaires à leur réalisation suffit.
• Il s’agit de changements tels que le projet s’en trouve transformé par rapport
au projet initial ; dans ce cas il est nécessaire de refaire un nouveau contrat
CCMI.

Points de vigilance
• Des modèles de contrats-types existent et sont consultables auprès des organismes
de consommateurs ou organismes professionnels du bâtiment : à consulter avant de
signer.
• Négociez les clauses jugées trop pénalisantes, ou faites-les modifier. Vous pouvez
aussi demander à en insérer de nouvelles. Un contrat se doit d’être équitable.
• Les modifications ainsi prévues sont couvertes par la garantie livraison à prix et
délais convenus.
• L’attestation de la garantie de votre constructeur mentionne cela et elle est jointe à
l’avenant ainsi rédigé.